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A forma como muitos brasileiros lucram com imóveis pode estar prestes a mudar. Uma proposta de reforma do Código Civil, atualmente em tramitação no Congresso Nacional, pretende permitir que condomínios proíbam o aluguel de imóveis por plataformas digitais, como Airbnb e Booking, caso não haja autorização expressa na convenção condominial ou decisão favorável em assembleia.

A medida promete causar impacto direto no crescente mercado de locações de curta temporada, que movimenta milhares de propriedades em todo o país.

 Crescimento das locações por temporada no Brasil
De acordo com a AirDNA, principal fonte global de inteligência sobre o setor, o Brasil registrou mais de 518 mil hospedagens anunciadas em 2024 em plataformas digitais.

O modelo se popularizou por oferecer preços mais acessíveis do que hotéis tradicionais e maior praticidade tanto para locadores quanto para hóspedes.

Além disso, o retorno financeiro rápido atraiu investidores que passaram a adquirir imóveis com o objetivo exclusivo de alugar por temporada.

Entretanto, esse mercado dinâmico enfrenta agora um debate jurídico e social sobre seus impactos dentro de condomínios residenciais.

 O que diz a Justiça e o que pode mudar na lei?
Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que condomínios podem, sim, impedir o uso de imóveis para locação via plataformas digitais, caso essa prática não esteja prevista nas regras internas.

O advogado João Victor Duarte Salgado, do escritório Celso Cândido de Souza Advogados, explica:

“Essa decisão trouxe um direcionamento importante para um tipo de ocupação relativamente novo, que não era mencionado nas convenções condominiais tradicionais”.

A proposta de reforma do Código Civil pretende consolidar esse entendimento em lei. Caso aprovada, somente os condomínios que autorizarem expressamente esse tipo de locação poderão aceitá-la. Nos demais casos, a ausência de autorização será interpretada como proibição automática.

Questões de segurança e convivência
Entre os principais motivos para o veto está a falta de controle e segurança. Como lembra o advogado:

“Os inquilinos de curta temporada geralmente desconhecem o regimento interno, o que causa descumprimento de regras, além de gerar insegurança pelo constante entra e sai de pessoas desconhecidas”.

Impactos para investidores e compradores
Quem investe em imóveis para aluguel por temporada precisará ficar atento. Segundo Salgado, o primeiro passo é verificar se o regimento interno permite esse tipo de locação antes de comprar.

Em caso de proibição, será necessário propor uma mudança nas regras, processo que exige tempo, quórum e envolvimento nas assembleias.

Ele também alerta os compradores de imóveis na planta: é essencial confirmar com a construtora se a convenção condominial permitirá locação por plataformas digitais, já que essa definição é feita ainda durante a elaboração dos documentos do empreendimento.

Por fim, o especialista reforça a importância da participação ativa nas reuniões de condomínio.

“Muitos investidores não comparecem às assembleias e depois discordam das decisões. Mas, uma vez aprovadas, elas têm validade, esteja o proprietário presente ou não.”

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